強制驗窗全攻略

強制驗窗計劃是什麼？一句話講清

強制驗窗計劃規定，樓齡達 10 年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外）的業主，如接獲屋宇署送達的法定通知，須委任一名「合資格人士」就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗；如檢驗後認為需要修葺，業主須委任一名註冊承建商，在該合資格人士的監督下完成訂明修葺工程，並提交指定表格的證明書。

換句話講，法例要求的不是「換新窗」，而是「經專業檢驗，確認窗戶結構安全」。真正需要更換的通常只是損壞或無法修復的窗戶，而不是全屋窗一次拆走。這一點是業主最常誤解的地方，也是最容易被人「開天價」的位置。

哪些樓宇會收到通知

屋宇署每年會抽選一批目標樓宇，向業主或業主立案法團送達法定通知。抽選對象集中在樓齡較高、外牆或窗戶狀況較差、或曾有窗戶及構件墮下記錄的樓宇。收到通知前，署方一般會先發出預先知會函件，提示業主及法團準備。所以如果你的大廈近期收到過類似信件，最好提早準備，而不是等法定通知到手才開始搵人。

檢驗周期：每五年一次

強制驗窗屬周期性制度，業主每隔五年須在指定期限內就窗戶進行訂明檢驗。法例亦有保障業主的一面：由送達強制驗窗法定通知的日期起計，屋宇署不得在該通知日期後的五年期屆滿前，就同一窗戶送達新的通知。即係話，今次做好、文件齊全，未來五年內同一批窗戶不會被重複要求檢驗。

邊些屬驗窗、邊些屬驗樓

強制驗窗涵蓋樓宇內所有窗戶，包括住宅單位的窗、玻璃百葉窗，以及公用部分的窗。但室內間隔用的玻璃嵌板、地下舖位的櫥窗，一般不屬驗窗範圍；而整幅玻璃幕牆則屬於強制驗樓計劃處理的外牆部分，而非強制驗窗。分清範圍，可以避免業主為不必要的部分付錢。

收到法定通知後的時間表：3 個月、6 個月、9 個月

強制驗窗最容易失手的不是技術，而是時間管理。整條時間線只有三個關鍵數字，記住就唔會逾期。

逾期不辦的後果

強制驗窗設有定額罰款，金額為 $1,500。更需要留意的是執法節奏：自 2024 年 7 月起，屋宇署規定定額罰款通知書須在驗窗法定通知的遵辦限期起計 6 個月內發出，意味著「拖到石沉大海」的空間已大幅收窄。除定額罰款外，持續不遵辦通知可被進一步檢控，罰則及紀錄對日後樓宇買賣、按揭審批同樣構成麻煩。

時間管理實務建議

以我們現場經驗，最理想是收到通知後兩星期內完成檢驗預約。原因很簡單：如果檢驗結果顯示需要整扇更換，鋁窗屬訂製產品，由度尺、確認料號、開料到安裝，一般需要 2 至 4 星期；若涉及高層搭棚或吊船，還要預留申請與安排時間。將檢驗放到第 5 個月才做，等於把所有風險壓在最後幾星期。

租客與業主的責任分工

法定責任在業主身上。若單位已出租，業主須與租客協調入屋檢驗及施工時間；租約若有維修條款，實際費用分擔可依租約處理，但對屋宇署而言，責任人始終是業主。收到通知後最好第一時間書面通知租客，並保留通訊紀錄。

驗窗實際檢查哪些部位？五個決定安全的關鍵

訂明檢驗不是「望一望、影張相」，而是逐扇窗檢查結構部件與固定狀況。以下五項，是我們現場最常發現問題的位置。

1. 窗鉸與鉸位螺絲

窗鉸是整扇窗最關鍵的承重部件。香港沿海濕度高、鹽分重，普通鐵質鉸位或螺絲會生鏽、鬆脫，甚至斷裂——窗扇墮下的個案，超過一半源於此。檢查重點包括鉸位是否鏽蝕、螺絲是否鬆動或缺失、開關時是否有異常晃動或下墜。合規做法是更換為不鏽鋼鉸及不鏽鋼螺絲，並確保固定位置的鋁材未被拉裂。

2. 窗鎖、七字鎖與手抦

窗鎖不單影響防盜，更影響大風天氣下窗扇是否會被吹脫。鎖點鬆動、七字鎖無法完全咬合、手抦鬆散或斷裂，都屬須修葺項目。這類部件更換成本低，但常被忽略。

3. 防水膠邊與玻璃固定

膠邊老化硬化後會收縮、脆裂，令雨水沿玻璃邊沿滲入，同時削弱玻璃在框內的固定。若你的窗長期在大雨時「入水」、窗台有水漬或發霉，多數是膠邊與防水膠已到壽命。更換防水膠邊屬常見維修，性價比極高。

4. 鋁框腐蝕、變形與結構裂痕

鋁框若出現白色粉狀氧化、明顯凹陷、接口爆開或框身與石屎脫離，通常已無法靠更換零件解決，需要考慮整扇更換或拆框重造。這也是判斷「維修」與「更換」的分界線。

5. 石屎窗台與窗框收邊

窗框與石屎之間的收邊批盪若剝落、空鼓，會令水分長期滯留在框邊，加速腐蝕並引致滲水。修葺時必須連同收邊一併處理，否則換完窗仍然滲水，等於白做。

維修還是整扇更換？決策標準與玻璃選擇

這是業主最關心、也最容易被誤導的部分。判斷原則其實只有一句：結構主體（鋁框）仍然完好，就維修；鋁框已失去結構完整性，就更換。

適合維修的情況

• 窗鉸生鏽、鬆脫、斷裂，但鋁框固定位完好
• 窗鎖、七字鎖、手抦、滑輪損壞或失效
• 防水膠邊老化、輕微滲水，框身無變形
• 單片玻璃爆裂或有裂紋，可單獨更換玻璃
• 窗台收邊批盪剝落，可局部修補及重新打防水膠

建議整扇或整體更換的情況

• 鋁框明顯腐蝕、氧化嚴重、接口爆開或已變形
• 框身與石屎脫離、鬆動，無法可靠重新固定
• 窗型已過舊（例如厚重鐵窗、極舊料號），零件已停產無法配對
• 同一單位多扇窗同時出現多項問題，逐項維修成本接近更換
• 業主同時想改善隔音、防水、通風或外觀，趁工程一併升級

更換時的料號與玻璃選擇

香港住宅常見的鋁窗料號有 40 料與 50 料，數字大致代表框身厚度與結構強度；樓層較高、風壓較大或窗扇尺寸較大者，宜選較厚料號。玻璃方面：普通浮法玻璃成本最低；強化玻璃抗撞擊力強、碎裂時成細粒，安全性較高；夾膠（夾層）玻璃碎裂後仍黏附於膠膜，適合高層或有小童的家庭；雙層中空玻璃則主打隔音與隔熱，臨馬路、臨鐵路或西斜單位改善最明顯。

順帶處理的優化項目

換窗時是最省成本的升級時機，因為人工、保護與清理已包含在同一工程內。常見一併處理的包括：加裝高效能蚊網（透光率高、不影響景觀）、更換廚房窗為易清潔設計、將舊式推拉窗改為開合更順的窗型、以及配合室內裝修統一窗框顏色。相關款式可參考我們的更換時款鋁窗及高效能蚊網服務頁。

2026 鋁窗維修與更換收費參考

以下數字為香港市場公開的參考區間，用途是幫你判斷收到的報價是否合理；實際費用必須以上門度尺、確認窗型窗數及現場條件後的正式報價為準。

影響價錢的五個現場因素

同一款窗，兩個單位報價可以差一倍，原因通常在現場條件：一是樓層與外牆工作面，需要搭棚或吊船會直接增加成本；二是窗扇尺寸與數量，數量多可攤薄人工單價；三是料號與玻璃規格，雙層中空或夾膠玻璃比普通玻璃貴一截；四是拆除難度，舊式鐵窗或框身埋入石屎較深，拆框及修補工序更多；五是室內保護與清理，已裝修單位需要更嚴謹的地板、櫃體與雲石台面保護。

報價時要警惕的三種情況

• 電話即報「全屋幾千搞定」：未見窗、未度尺的報價，落單後極易追加費用。
• 一律建議全屋換窗：檢驗結果若顯示多數窗只需更換鉸位與膠邊，全屋更換即屬不必要支出。
• 不提申報、不提證明文件：強制驗窗的重點在於文件能否被屋宇署接受，只做工程不辦手續，等於未完成通知要求。

誠建豐驗窗維修工程流程：由通知到申報一站完成

我們的做法是把「檢驗、維修、更換、申報」放在同一條線上處理，業主不需要分開找檢驗、找師傅、再找人辦文件。

第一步：免費上門度尺與現場評估

我們免費上門度尺及設計報價。現場會逐扇窗記錄窗型、尺寸、料號、鉸位與鎖具狀況、膠邊老化程度、框身腐蝕與滲水痕跡，並拍照建檔。評估完成後，我們會清楚分開「必須處理」與「建議處理」兩類項目，讓業主自行決定預算分配，而不是一次性推銷。

第二步：報價與方案確認

報價按項目分項列出：維修項目逐項計、更換項目逐扇計、外牆工作面（搭棚／吊船）及申報費用獨立列明，避免「一個總數」看不清內容。若需要整扇更換，我們會同時提供料號、玻璃種類與顏色選擇建議，並說明交貨期。

第三步：施工安排與現場保護

訂製窗料到齊後安排施工日期，並提前通知業主或租客。施工前鋪設地板保護、包封家具與窗邊櫃體；拆除舊窗時控制粉塵，避免碎料掉出外牆。所有技術人員均持建造業議會訓練學院頒發的鋁窗技能測試證明書，按小型工程規定施工。

第四步：驗收、防水測試與清理

安裝完成後逐扇試開關、檢查鎖點咬合、打防水膠並進行淋水測試，確認無滲水後才收工，並清理現場及運走廢料。這一步不能省：滲水問題若在完工後才發現，往後處理成本會高得多。

第五步：代辦申報屋宇署手續

經本公司驗窗維修後，我們會為業主辦理申報屋宇署手續，整理工程記錄及所需文件，協助業主完成法定通知的要求。對業主而言，這一步才真正代表「強制驗窗處理完畢」。

窗戶以外，我們亦承接的相關工程

不少業主在處理強制驗窗時，順道一併改善家居或商舖其他部分，省下重複的人工與保護工序。誠建豐專營以下項目，同樣提供免費上門度尺及設計報價：

• 更換時款鋁窗：多種料號、顏色與玻璃規格，適用於住宅、商廈及地舖。
• 天台玻璃屋設計：天台空間延伸，兼顧防水、排水與結構安全。
• 室內玻璃間隔：辦公室與住宅分區，採光與空間感兼備。
• 組合屋及儲物櫃：按實際尺寸訂製，善用零碎空間。
• 合消防條例防火門：符合消防條例要求，適合商業及公用部分。
• 寫字樓玻璃門：提升商業空間專業感。
• 鋪面廚窗設計：針對油煙與清潔需求設計。
• 酒店式浴屏：改善浴室乾濕分離與觀感。
• 高效能蚊網：透氣度與透光度較佳，配合鋁窗一併安裝。

如需了解報價方式或工程安排，可先參閱服務項目總覽，或直接聯絡我們安排上門。

強制驗窗常見問題